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广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:
(一)出卖人未领取权属证书的;
(二)买卖未经抵z押权人同意的;
(三)买卖未经预告登记权利人同意的;
(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;
(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;
(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;
(七)出违反法律规定出售房屋,侵害承优先购买权的;
(八)违反政z府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。
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广州小区未通邮符合交房条件吗？
张静律师解答：符合，现实中即使小区没有通邮，也有快递公司提供邮寄服务，不影响房屋正常使用。
判z决书节选：
法z院认为，关于涉案房屋是否通邮问题。根据诉z讼中,航某公司提供的证据可知,航某公司在约定的交楼时间之前已向公z安部门申请涉案房屋的门牌号,速递公司已可依据门牌号寻找到具体业主房屋。邮政部门虽然回复法z院涉案小区于2019年7月29日具备通邮条件,但涉案房屋在约定的交楼时间并不因未通邮而影响实际居住使用。而且,航某公司也为涉案小区提供邮件收发代收登记业务,亦有邮政速递公司在邮政部门回复的通邮时间前通过航某公司代收送达邮件。故,对陈买家认为涉案房屋在约定的交楼时间未永z久通邮而认为航某公司构成逾期交楼的违约,本院不予支持。
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广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？
张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。
判z决书节选：
关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。
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广州仅签订了认购书能起诉开发商办理房产证吗？
张静律师解答：不能，仅签订认购书的情况下，起诉办房产证不会支持。如下面这个案件，购房者2007年购买的房屋，已经缴纳了49万首期款，但只签订了认购书，未签订正式商品房买卖合同。终审理后认为仅签订认购书，房地产公司已破产，此种情况下不应支持办理房产证的请求，终驳回购房者的请求。如此处理的话，购房者很可能只能主张返还购房款及利息，而不能要房子，损失惨重。
书节选：
认为，邝某与拓某公司自愿签订的《某大厦商品房认购书》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。该认购书约定邝某应在2007年9月12日前向拓某公司支付首期楼款798703元，但邝某至今仅支付了498703元，尚余300000元未付。邝某次述称是因拓某公司的原因未向其主张该款项，但据其自述其中的478703元是通过银行转账的形式支付给拓某公司的，即其应当知道拓某公司的银行账号，故应按约定向拓某公司支付足额首期楼款，而无需拓某公司另行提出主张。邝某第二次述称是与拓某公司协商变更了首付及的金额，首先，邝某未提供直接证据予以证明；其次，邝某已付498703元加上金额110万元，已超过认购书约定的购房款总额，而又未有证据显示双方有进一步的补充约定。综上，邝某前后矛盾的两次陈述，本院均不予采信。因此，在邝某未按约定足额支付房款的情况下，主张拓某公司、越翔公司协助其办理《不动产权证书》并支付逾期违约金的请求，欠缺理据，本院不予支持。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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